Правда, что заказчики при выборе подрядных организаций перестали ставить во главу угла цену? Что еще волнует их сегодня во взаимоотношениях с подрядчиками? Какие старые и новые схемы сотрудничества действуют на современном рынке?
Фото: Кирилл Кухмарь/ТАСС
Как уже отмечал BFM.ru, по мнению ряда экспертов, во взаимоотношениях застройщиков и подрядчиков произошел ряд существенных изменений, прежде всего продиктованных реформой долевого строительства и переходом отрасли на банковское проектное финансирование с использованием счетов эскроу. Одно из таких изменений связано с принципами выбора подрядных организаций. Если раньше ключевым фактором была цена (кто дешевле, тот и в победителях), то теперь при сохранении важности цены еще важнее стали такие параметры, как скорость выполнения работ и умение четко соблюдать сроки.
Логика в целом понятна: в условиях проектного финансирования скорость строительства определяет быстроту погашения кредита, а за каждый срыв утвержденных сроков банк может нагнуть застройщика так, что мало не покажется. BFM.ru решил спросить у самих девелоперов, действительно ли при выборе подрядных организаций они перестали ставить во главу угла цену? Что еще кроме цены волнует их сегодня во взаимоотношениях с подрядчиками? И какие старые и новые схемы этих взаимоотношений существуют на современном рынке?
Юрий Юров
генеральный директор компании «Мармакс»
«К сожалению, сегодня профессиональных и качественных подрядчиков недостаточно, рынок не упорядочен. Хотя проектное финансирование регулирует подрядный рынок, делая его более прозрачным и цивилизованным, требования ужесточены и банки проверяют подрядчиков более тщательно. Все это позволяет сформировать четкие нормы взаимодействия с девелоперами и в целом положительно влияет на ситуацию. При выборе подрядчика мы обращаем внимание на опыт, квалификацию, репутацию на рынке, готовы при необходимости предложить подрядчикам обучение, но многие отказываются. В поисках новых моделей взаимодействия с подрядчиками мы сейчас рассматриваем возможность работы с самозанятыми. И я соглашусь: на первый план вышла скорость выполнения работ. Девелопер готов платить достойную рыночную цену, но за четкое понимание сроков и качества. Как крупная компания в рамках соглашений с подрядчиками мы можем гарантировать обеспеченность работой и заказами».
Александр Сурменев
коммерческий директор компании MR Group
«Как и прежде, для нас в первую очередь важны опыт подрядчика, его финансовое состояние и его возможность реализовать целиком весь объем работы, так как на рынке отмечаются случаи, когда подрядчик просто не в состоянии завершить проект. Также серьезными критериями являются цена предложения и качество проектирования (определяющее в первую очередь качество конечного продукта). На данный момент на рынке превалируют устоявшиеся схемы взаимодействия девелоперов и подрядчиков, однако некоторые проекты реализуются по смешанной системе — твердая цена части услуг и часть работ по принципу «открытой книги». Нельзя не отметить, что в связи с колебаниями стоимости основных строительных материалов возникают частые конфликты, связанные с запросом подрядчиков о компенсации потерь, связанных с таким удорожанием. При этом подрядчиками нарушаются графики закупки материалов, что также сказывается на подсчете такой компенсации. Поэтому сегодня, в условиях колебаний на рынке строительных материалов, мы видим необходимость в четком законодательном определении таких ситуаций, так как они могут сказываться и на сроках, и на маржинальности проектов».
Александр Чеботарев
генеральный директор компании «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ)
«Мы видим, что рынок основных подрядчиков развивается и конструктивно меняется в лучшую сторону. В то же время он продолжает сильно зависеть от внешних факторов и не может стабильно противостоять различным рыночным рискам. В частности, сегодня актуальной проблемой остается изменение цен на строительные материалы и оборудование и последствия пандемии COVID-19. В первую очередь выбор подрядчика обусловлен его репутацией на рынке. При этом она формируется не только за счет перечня беспроблемных и качественно реализованных объектов с девелоперами, но и на основании опыта общения с кредитными организациями. Более того, в некоторых ситуациях важно быть уверенным, что у подрядчика есть возможность предоставить «финансовое» плечо. В целом критерии выбора подрядчика напрямую зависят от сегмента недвижимости. Например, в сегментах бизнес-класс и выше наличие в проекте именитого подрядчика — одно из конкурентных преимуществ и дополнительных гарантий успеха жилого комплекса в современных реалиях высококонкурентного рынка новостроек. До сегодняшнего дня в зависимости от обстоятельств используется множество форматов взаимодействия девелоперов и подрядчиков — от стандартного договорного «диалога» до соинвестирования и более многогранных партнерских образований. В связи с этим пока сложно интегрировать что-то действительно новое. Но очень полезными могут оказаться общие регламенты, определяющие порядок оперативного рассмотрения и принятия решений в случаях значительного изменения ценовых коридоров на работы и материалы. Это сэкономит время и усилия обеих сторон в ситуациях, когда рынок негативно реагирует на изменения, а также позволит конструктивно отработать вопросы финансирования, которые появляются вследствие данных скачков».
Александр Ручьев
президент ГК «Основа», председатель комиссии по вопросам развития индустрии строительных материалов, технологий и промышленного строительства общественного совета при Минстрое РФ
«Подрядные организации наиболее сильно пострадали от пандемии и ее последствий: локдаунов, увеличения затрат на логистику и рабочую силу из-за дефицита строителей, удорожания строительных материалов и так далее. За это время с рынка ушло большое число подрядных организаций, которые не смогли адаптироваться и выполнить взятые на себя обязательства. Сегодня критерии выбора подрядчиков кардинально не изменились — усилилась их проверка перед допуском к тендерам. Сегодня, как, впрочем, и раньше, основные критерии — это стоимость, сроки выполнения работ, качество выполняемых работ по опыту реализованных проектов и репутация компании. Важно понимать, что критическое значение имеет каждый из этих показателей. При приемлемой заявленной стоимости и сроках работ, но без уверенности в должном выполнении подрядчиком своих обязательств ни один девелопер не доверит подрядчику свой объект. Вообще, во взаимоотношениях девелоперов и подрядчиков в принципе много нюансов. Например, на стадии тендера подрядная организация может сознательно занизить стоимость строительства в расчете на получение договора подряда. Есть и такие варианты, когда выставленная на тендер документация не проработана в полном объеме, а с подрядчиком рассчитывают заключить контракт с фиксированной ценой. После доработки, особенно в сегодняшних реалиях, себестоимость таких проектов возрастает, что не позволяет подрядчику реализовать контракт в рамках подписанного соглашения».
Как подчеркивает Александр Ручьев, цены и сроки имеют смысл только в том случае, если есть понимание, что они будут соблюдены. «Строительство — многоэтапный и сложный процесс, который требует высокой профессиональной компетенции, должного уровня исполнения и контроля работ. Девелоперу крайне важно получить качественное исполнение обязательств для того, чтобы придерживаться четких сроков на каждом конкретном этапе строительства при контроле себестоимости», — поясняет эксперт.
«Скорость, качество, цена — выбирай любые два» — поговорка, хорошо известная в том числе и на рынке недвижимости. Похоже, вот ее-то проектное финансирование и правда изменило до неузнаваемости. Потому что теперь как хочешь, так и крутись, а выбрать придется любые три.
Источник: